Онлайн запись

Режим работы

Понедельник 9:00-18:00
Вторник 9:00-19:00
Среда 9:00-18:00
Четверг 9:00-19:00
Пятница 9:00-18:00
Суббота Выходной
Воскресенье Выходной

Обед 13:00-14:00

Принимаем


Visa, Mastercard


Бесплатная парковка


Бесплатная парковка

для клиентов конторы

Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

Вступление

Россия обладает самыми большими в мире земельными ресурсами. В настоящее время земля как природный ресурс становится капиталом.

Договор аренды в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости. В настоящее время получение земельного участка для размещения производственных и торговых объектов становится наиболее острой проблемой, особенно в экономически развитых субъектах Российской Федерации. В основном муниципальные образования неохотно предоставляют земельные участки в собственность, отдавая предпочтение долгосрочной аренде на срок до 49 лет, поскольку это более выгодно экономически. Так, например, поступления в бюджет города Твери арендной платы по земельным участкам в 2007 году составили около 52 млн. рублей, и из них только 16% — арендная платы за земельные участки под производственными объектами, а остальное арендная плата по договорам с гражданами.

Тверская область хотя и не является экономически развитым регионом, но располагает значительными земельными ресурсами. На областной конференции по теме: «Регулирование земельных и имущественных отношений в Тверской области: особенности законодательства региона» отмечалось, что имеющиеся земельные ресурсы используются недостаточно эффективно. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения и пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъектам. Сотни гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. (Материалы конференции. Тверской Нотариальный Вестник № 8 — 2007 г. стр. 9). Поэтому выгодно в экономических интересах использовать такой инструмент как договор аренды земельных участков, в том числе и для формирования инвестиционной политике в регионе.

Тенденции развития законодательства зарубежных стран о собственности на землю и аренде земельных участков

Аренда земли — правовой институт, получивший распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.

В современных условиях принято выделять две базовые формы земельной собственности: государственную и частную, а также их разновидности.

Сегодня частная собственность на землю имеется в большинстве стран мира. Но надо отметить, что в полном смысле слова частная собственность на землю была присуща только феодализму и начальной стадии капитализма, когда частные собственники были наделены всей полнотой правомочий собственности. Сейчас в зарубежном законодательстве происходит пересмотр концепции статуса земельного собственника. Пределы его юридической власти резко сократились. Земельные отношения все теснее связываются с задачей служения общественным интересам. Интересы цивилизованного рынка становятся выше абсолютной собственности.

Земельные отношения развитых стран основаны на принципе главенства общих интересов при пользовании земельными ресурсами, их приоритета перед эгоистическими интересами отдельных лиц.

В мировой практике земельные участки как объект хозяйствования сегодня более привлекательны, чем объект «чистой» собственности. Принцип ограничения государством прав частного собственника земли в пользу общества, арендатора, любого того кто ее обрабатывает, разумен и снимает социальное напряжение в обществе.

В последнее время земельные отношения в мире все больше ориентируются на стимулирование и поддержку арендаторов. Им как хозяйствующим субъектам предоставляется ряд явных преимуществ перед собственниками земли, увеличивается срок аренды, что позволяет возместить вложенные в землю затраты. Подтверждением служит высокая доля арендованной земли:

  • в Бельгии — 70% земель,
  • во Франции и старых землях ФРГ — 50%,
  • в США, Великобритании, Голландии и Новой Зеландии — 40%,
  • в Канаде — 37%,
  • Италии — 20%, в Дании — 15%.

Частная собственность на землю в развитых странах отнюдь не повсеместна. Заметна тенденция к увеличению доли государственной собственности. Например, в Канаде 90,2% земли принадлежит государству.

Аренда земли в США. В 1900 году в аренде находилось 30% земель сельхозназначения, в 1988 — 45%, в 1992 — 51%. Значение аренды земли в сельском хозяйстве США повышается по мере концентрации производства.

«В ХХI веке тенденцией в большинстве стран может стать замена частной собственности на землю в существующем понимании другой формы земелепользования. К тому вынуждают проблемы экологии, продовольственного обеспечения, ресурсного истощения. Преодоление этих проблем потребует усиления национального и международного контроля.»

(Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 38).

Законодательство России о праве собственности на землю и аренде земельных участков

Вопрос о земле всегда был главным в России. Если вспомнить печальный опыт земельной реформы 1861 года, когда было произведено перераспределение земли между помещиками и крестьянами. В результате через 20 лет у крестьян оказалось до 30-60 участков, разбросанных далеко друг от друга. В результате правительство в конце 19 века затратило огромные средства на консолидацию земельных участков.

После Октябрьской революции вторым декретом, принятым новой властью стал «Декрет о земле». В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные отношения находились под юридическим и фактическим запретом. Земля стала всенародным достоянием и поступила в пользование всех трудящихся на ней.

На Западе есть движение экономистов («джоржистов»), которые выступают против частной собственности на землю. Они в 1988 году направили Президенту СССР М. Горбачеву письмо с предостережением введения частной собственности на землю.

Но, не смотря на предостережение, российские реформы 1990-х годов начались с идеализации института частной собственности и абсолютизации прав частного собственника. Целью реформ была приватизация земель, якобы должная стать средством появления класса частных собственников как основы эффективного землепользования. В результате в настоящее время происходит грандиозный земельный передел.

Действующее законодательство о земле фрагментарно, запутанно и нестабильно.

Основное назначение действующего Земельного кодекс РФ — служить основой широкой распродажи земли в частную собственность, в том числе иностранными гражданами. Пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельными участками предполагается исключить. Основным недостатком является также и неопределенное соотношение ЗК РФ и ГК РФ.

Противники предоставления земли в собственность иностранных лиц предполагают, что:

«Земельные отношения в России, в том числе с участием иностранных лиц, могут развиваться на основе аренды земли у государства. Долгосрочная аренда земли и рынок арендных прав с применением системы ипотечного кредитования (в том числе и через специальные поземельные рынки) могут служить основой эффективной экономики вместо передачи земли в собственность.»

(Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 39).

Земля как особый объект недвижимости

Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального регулирования.

Действующий Земельный кодекс РФ внес в регулирование договора аренды ряд норм, противоречащих положениям Гражданского кодекса РФ. Считается, что положения о договоре аренды земельного участка у нас и так были либеральные по сравнению с договорами аренды других видов недвижимого имущества. Параграф 4 гл. 34 ЗК РФ значительно расширил права арендатора по распоряжению правом аренды, а права арендодателя наоборот ограничивает.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:

  1. предмет аренды (ст. 607 ГК РФ);
  2. размер арендной платы (ЗК РФ).

Объектом договора аренды может быть только земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем характеристикам и условиям пользования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер и границы, описанные и удостоверенные в установленном законом порядке.

Следует отметить, что легального определения понятия земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений нет. Единственные определения земельного участка содержатся в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», но это определение земельного участка как объекта земельных отношений, объекта землеустройства или объекта государственного кадастрового учета, но это не всегда применимо к гражданским, в том числе и к наследственным правоотношениям. Если обратиться к ст. 6 ЗК РФ, то земельный участок является частью поверхности земли (в том числе и почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земля — это особый объект недвижимого имущества, который раньше не встречался в нотариальной практике. Многие проблемы в нотариальной практике возникают потому, что нотариусы по привычке работы с жилыми домами, понятие которого, как объекта гражданского права сложилось в конце 40-х годов 20 века, переносят приемы работы с жилыми домами на земельные участки. По сравнению с жилыми домами для земельных участков очень важно их пространственное обособление — установление пространственных пределов, границ. Поэтому для характеристики земельных участков как объектов гражданских прав важны следующие характеристики:

  • многофункциональное назначение;
  • абсолютная неперемещаемость;
  • специфика индивидуализации.

Для нотариуса главным, по-моему мнению, является последняя характеристика. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастром учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. В отличие от других видов недвижимого имущества, для земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ и иных пространственных характеристиках, представленные в графической форме.

Далее необходимо отметить, что как нет легального определения земельного участка как объекта гражданских прав, так и нет точного перечня индивидуализирующих характеристик. Это следующее:

  • кадастровый номер;
  • границы;
  • местоположение;
  • площадь (размер).

Также гражданское законодательство теперь, когда исключен п. 1 ст. 261 ГК РФ, не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.

Кроме того площадь земельного участка может быть физической и геодезической. Поэтому, чем сложнее рельеф местности (склоны, овраги, обрывы), тем больше будет различаться эти площади. И опять в законодательстве не указано, какую площадь земельного участка следует определять.

В отличие от строений, кроме указания адреса, для земельного участка необходимо пространственное отражение его местоположения на карторафической основе.

Так же необходимо для возникновения земельного участка как объекта гражданских прав его формирование, чтобы его физические границы приобрели юридически значимые признаки. Нельзя сказать, что это было сделано в период земельной реформы начала 90-х годов.

Также необходимо отметить, что моментом фактического возникновения земельного участка как объекта прав является занесение его в земельный кадастр, который ведется по принципу — один кадастровый номер — одна вещь.

А юридическим моментом возникновения земельного участка как объекта прав, является его внесение в ЕГРП, который является уже юридическим кадастром.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Поэтому правомерно Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил, что поскольку к договору аренды приложен план земельного участка без описания его границ и без их удостоверения, то это не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду и выделить этот участок из состава иных земель а потому договор аренды следует считать незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду. (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2003 № КГ-А40/2601-03, см. в Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой под редакцией профессора С.А.Боголюбова, М., 2007 г., стр. 133).

Объект наследования при наличии в составе наследственного имущества земельного участка, по которому наследодатель был арендатором

Хотя арендные отношения в теории права считаются обязательственными но содержат в себе вещно-правовой элемент. (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй под редакцией Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина, М., 2007 г., стр. 317).

В отличие от дореволюционного права России, где арендатор получал имущество только в пользование, в сегодняшнем гражданском праве арендатор получает имущество во владение и пользование. Следовательно, арендатор наделен у нас следующими правами:

  • право титульного владения;
  • право наследования;
  • право вещно-правовой защиты.

Из вышеизложенного, можно сделать вывод о наличии элементов вещных правоотношений в договоре аренды.

«Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право наследования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца — на наш взгляд можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.»

(М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право» книга вторая, М., 2000 г., стр. 445).

Поэтому права и обязанности арендатора можно подразделить на два вида:

  1. права и обязанности по исполнению договора;
  2. права и обязанности по пользованию землей.

Это можно увидеть в ст. 22 Земельного кодекса РФ, где арендатор имеет следующие права:

  • 1-я группа прав — право пользования и владения земельным участком;
  • 2-я группа прав — отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком, а именно:
    • право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу (кроме резидентов особых экономических зон);
    • право отдать арендные права в залог;
    • право внести права вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в кооператив;
    • право на передачу земельного участка в субаренду (кроме резидентов особых экономических зон).

Арендатор имеет следующие обязанности:

  • обязанность своевременного внесения арендной платы;
  • обязанность использования земельного участка в соответствии с договором;
  • обязанность содержания земельного участка в надлежащем состоянии и несение расходов по его поддержанию в этом состоянии.

Договор аренды подлежит государственной регистрации, а не право аренды. Аренда не создает вещного права для арендатора, а наоборот обременяет чужое вещное право арендодателя.

Если идет перемена лиц на стороне арендодателя, то договор аренды сохраняется во всех случаях, но в случае смерти арендатора договор аренды сохраняется не всегда — п. 2 ст. 617 ГК РФ является диспозитивной нормой. Правопреемство имеет место только в тех случаях, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом могут учитываться личные качества арендатора, если они обусловили заключение договора. Только в таком случае арендодатель имеет право отказать наследнику в правопреемстве в арендном обязательстве.

Способы заключения договоров аренды. Наиболее распространен при заключении на публичных торгах.

От него надо отличать продажу права аренды земельных участков также осуществляемую и на публичных торгах. Право аренды при этом не продается, так как до заключения договора аренды оно не существует. Приобретение права аренды — это возложение дополнительного финансового бремени на арендатора, который помимо арендной платы будет вынужден внести плату за право считаться арендатором.

Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора.

В новый Земельный кодекс РФ введено понятие множественности лиц в договоре аренды земельного участка. Это не противоречит договорному праву — ст.ст. 154, 160, 420 и 421 ГК РФ. И хотя в ст. 606 ГК РФ, стороны указываются в единственном числе, однако надо иметь в виду, что понятие стороны и число участников на той или иной стороне — это разные вещи.

При договоре с множественность лиц на стороне арендатора если им принадлежат объекты недвижимости на указанном земельном участке, то согласно (п. 2 ст. 322 ГК РФ) обязательства всех соарендаторов по договору имеют долевой характер.

Практика выдачи свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды земельного участка

Статистика по итогам представленных нотариальными палатами сведений:

Случаев выдачи свидетельств о праве на наследство нет Оформляют свидетельства о праве на наследство
Архангельская область
Мурманская область
Вологодская область
Калининградская область
Кировская область
Санкт-Петербург
Тверская область

Из полученных ответов можно сделать вывод — выдача свидетельств о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды встречается очень редко.

Оформлений наследования прав и обязанностей арендодателя нет, все случаи обращений касаются наследования прав и обязанностей арендатора. Это связано с тем, что в основной своей массе арендодателям предоставляются в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности .

По целевому назначению земельные участки были предоставлены наследодателю:

  • для обслуживания жилого дома, гаража, дачного или садового домика, принадлежащего наследодателю;
  • для ведения личного подсобного хозяйства;
  • для строительства объектов капитального строительства, приобретенного на аукционе или по договору уступки прав от другого лица;
  • для строительства магазина.

Для выдачи свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды истребуются следующие документы:

  • постановление администрации о предоставлении наследодателю земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  • договор аренды;
  • кадастровый план земельного участка с указанием кадастровой оценки;
  • выписку из Единого государственного реестра прав о правах на земельный участок;
  • справку компетентного органа о том, что договор аренды не был обусловлен личными качествами арендатора и арендодатель не препятствует во вступление наследника в договор;
  • акт оценки наследственного имущества.

Описание наследственного имущества в свидетельствах о праве на наследство

Хотелось бы обратить внимание на разночтения в описании наследственного имущество в разных регионах:

На право аренды На право аренды и на права и обязанности по договору аренды Права и обязанности по договору аренды
Калининградская область
Кировская область
Вологодская область
Санкт-Петербург
Тверская область

Хотелось бы обосновать свою позицию выдачи свидетельств о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Во-первых, ст. 617 ГК РФ расположена в разделе обязательственного права.

Во-вторых, арендные права в теории права являются обязательственными, но содержат вещно-правовой элемент.

В-третьих, указание на характер наследственного имущества содержится непосредственно в ст. 617 ГК РФ «Права и обязанности по договору аренды».

Органы по государственной регистрации недвижимости регистрируют договоры аренды в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом МЮ РФ от 06.08.2004 г., № 135.

Разночтения в описании наследственного имущества связаны с ранее имевшейся практикой по удостоверению договоров ипотеки, когда предметом ипотеки выступало «право аренды». Если мы обратимся к ст. 22 ЗК РФ, то законодатель применяет термин «арендные права». Если взять судебную практику, то ипотека действительно оформлялась на арендные права или право аренды, что и правильно, т.к. арендные права относятся к активам имущества, поэтому не имеет смысла закладывать пассивную часть имущества — обязанности по договору аренды. Однако в судебной практике отмечается, что в случае реализации предмета ипотеки к приобретателю переходят и обязанности, вытекающие из договора аренды (Информационное письмо Президиума ВАС от 28.01.2005 г. «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»). Поэтому, на мой взгляд правильнее указывать характеристику наследственного имущества по ст.ст. 617 и 1112 ГК РФ — права и обязанности по договору аренды.

Наиболее часто в нотариальной практике наследование имеет место, когда на стороне арендатора было одно лицо.

Однако в нотариальной практике возникает более сложные ситуации при наследовании прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Встает вопрос, а как указать в этом случае наследственное имущество. Несмотря на множественность лиц на стороне арендатора, права и обязанности арендатора носят долевой характер.

Рассмотрим пример:

В договоре аренды на стороне арендатора указано три лица, один из соарендаторов умер, два наследника по закону хотят вступить в наследство.

Возможны следующие варианты свидетельства о праве на наследство:

  1. «… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: 1/3 доли прав и обязанностей по договору аренды …». Это соответствует и судебной практике: «… при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов» (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 2, абзац 4).

    Здесь проблема в том, чтобы правильно определить долю в правах и обязанностях наследодателя. Договор со множественностью лиц на стороне арендатора может носить в некоторых случаях открытый характер, например договор заключен с тремя из четырех владельцев жилого дома.

  2. «… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: прав и обязанностей гр. А по договору аренды, заключенного Администрацией … с гр. А, Б и В …».
  3. «… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: прав и обязанностей по договору аренды на 200 кв.м. из земельного участка в размере 600 кв.м.».

Этот вариант следует из заключаемых на сегодняшний день в г. Твери договоров аренды земельных участков с множественностью на стороне арендатора. Этот вариант тоже спорен, хотя в Земельном кодексе осталось понятие части земельного участка, но в юридической литературе много сторонников по удалению этого понятия из законодательства.

О согласии арендодателя на вступление наследника в договор аренды земельного участка

Требуют согласия Не требуют согласия
Тверская область Вологодская область
Калининградская область
Кировская область

Из вышеприведенной информации можно сделать вывод: большинство нотариусов не требуют согласия арендодателя на вступление наследника в договор аренды.

Почему меня заинтересовал так этот вопрос? Смысл наследования прав и обязанностей по договору — независимо от смерти арендатора договор не прекращается, а продолжает действовать. В некоторых случаях обязанности арендодателя могут носить личностный характер. В качестве примера можно привести пример из нотариальной практики г. Санкт-Петербурга — арендатор по договору аренды земельного участка должен был не платить арендную плату, а выполнить для арендодателя определенный объем реставрационных работ. В этом случае, права и обязанности умершего арендатора к наследникам перейти не могут.

Вопрос можно поставить таким образом — может ли нотариус только на основании анализа представленного договора аренды земельного участка сделать вывод, что права и обязанности по нему не носят личностного характера? Для этого проанализируем данные обобщения, предусматривается ли в представленных в наследственные дела договорах условие о переходе прав и обязанностей арендатора к наследникам:

  • Калининградская область — в большинстве случаев такое условие присутствует, а иногда включено условие о прекращении прав и обязанностей по договору в связи со смертью арендатора, либо вообще ничего не указывается;
  • Кировская область — не включается;
  • Вологодская область — указывается, что в случае смерти арендатора до истечения срока договора перезаключить договор аренды с одним из наследников при согласии его стать арендатором;

По моему мнению, если условие о переходе прав и обязанностей к наследникам имеется в договоре аренды, то согласия арендодателя на вступление в договор не требуется. Если такого условия договором не предусмотрено, видимо. надо такое согласие иметь. Обратимся для подтверждения данного положения к аналогии с другими нормами Земельного кодекса РФ. Имеются противоречия ЗК РФ и ГК РФ. Земельный кодекс более демократично относится к аналогичным вопросам — субаренда и внесение арендных прав в уставной капитал возможно с последующим извещением арендатора. В то же время ст. 615 ГК РФ предусматривает эти же действия только с согласия арендодателя.

В законодательстве никаких механизмов на этот счет не предусмотрено. Мне кажется, к этому вопросу необходимо подойти с точки зрения — а куда наследники пойдут после получения свидетельства о праве на наследство. Договор, который заключал наследодатель или в котором он участвовал наряду с другими арендаторами не прекращается, а продолжает действовать. Следовательно, в администрацию с которой был заключен договор обращаться не нужно. Но, в то же время если обратиться к ст. 617 ГК РФ, то должно состояться «вступление наследников в договор». Как это должно быть оформлено? Видимо по аналогии с нормами гражданского законодательства о замене стороны в договоре — дополнительным соглашением между арендодателем и наследниками арендатора. К сожалению, в городе Твери все ранее заключенные договоры аренды должны перезаключаться, так как полномочия арендодателя перешли к областным органам. В выдаваемых в г. Твери свидетельствах о праве на наследство нотариусы указывают: «… Настоящее свидетельство о праве на наследство подлежит предъявлению арендодателю для вступления в договор наследников гр. А на оставшийся срок …».

Также о необходимости регистрации прав наследников не указано и в Приказе МЮ РФ от 06.08.2004 г. № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества». Договор аренды продолжает действовать. Но в ЕГРП должны быть занесены новые сведения о наследниках умершего арендатора. Кроме того ст. 450 ГК РФ указывает, что изменения в договор вносятся по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. В выдаваемых в г. Твери свидетельствах о праве на наследство нотариусы указывают: «… Настоящее свидетельство подлежит предъявлению в Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области для регистрации изменений в ЕГРП …». В г. Вологде в свидетельстве о праве на наследство указывается: «… Права и документы на указанную выше недвижимость подлежат регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области».

Анализ поступивших свидетельств о праве на наследство показывает что в большинстве случаев в свидетельствах не указывается о необходимости регистрации:

  • Вологодская область — иногда указываю;
  • Калининградская область — не указывают;
  • Кировская область — нет образцов свидетельств;
  • Тверская область — указывают.

Причем встает вопрос, что необходимо указывать, возможны варианты:

  • свидетельство подтверждает возникновение права аренды на вышеуказанный земельный участок;
  • настоящее свидетельство подлежит предъявлению в УФРС для внесения изменений в договор аренды;
  • настоящее свидетельство подлежит предъявлению в УФРС для внесения изменений в ЕГРП.

Оценка наследственного имущества

  • Вологодская область — оценка права аренды соотносится с ценой земельного участка из кадастрового плана, хотя считают, что правильнее брать акты оценки.
  • Калининградская область — истребуют акты оценки;
  • Кировская область — оценивают по кадастровой оценке земельного участка;
  • Ленинградская область — оценивают по кадастровой оценке земельного участка;
  • Тверская область — принимаются и акты оценщиков и кадастровая оценка земельного участка.

Для установления самой арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности используется рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий.

Судебная практика в регионах по вопросам наследования этого вида имущества

В производстве одного из судов Вологодской области имеется дело о включении в наследственную массу права аренды на земельный участок, в связи с тем, что указанное право не было зарегистрировано в установленном порядке после заключения договора аренды.

Нерешенные вопросы при наследовании прав и обязанностей по договору

В практике Тверской области в наследственной массе находились права и обязанности наследодателя по договору аренды земельного участка. Договор аренды был краткосрочным — земельный участок по нему предоставлялся для строительства магазина. Срок действия договора аренды истекал спустя два месяца после открытия наследства. Наследником по закону арендодателя был несовершеннолетний сын. Нотариусом законному представителю несовершеннолетнего наследника была дана консультация с разъяснением ст.ст. 617 и 1181 ГК РФ разъяснен порядок оформления наследства на права и обязанности по договору аренды. Было разъяснено и то, что если к моменту обращения за получением свидетельства о праве на наследство срок договора истечет, то в выдаче свидетельства о праве на наследство будет отказано.

В данном случае можно выяснить, на каком основании возникает у покупателя здания право аренды земельного участка. Вывод, который напрашивается, исходя из высказывания Пленума ВАС РФ (покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды), заключается в том, что у покупателя здания возникает фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы. Практика ФАС СЗО исходит из возможности взыскания задолженности по арендной плате, если арендные отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости не оформлены (дела № А56-49850/2004; А56-55674/2005; А56-7789/2005). В свете этой позиции между собственником здания и собственником земельного участка должно возникнуть новое право аренды земельного участка. В таком случае необходима государственная регистрация изменения субъектного состава арендных правоотношений, которая носит правоустанавливающий характер, в связи с чем регистрирующие органы обоснованно отказывают в осуществлении регистрации указанных изменений по мотивам отсутствия соглашения сторон о внесении изменений в отношении реквизитов лица, выступающего на стороне арендатора, а также отсутствия заявления о регистрации изменений от предыдущей стороны по договору аренды. С учётом действующего ФЗ «О государственной регистрации …» такая позиция является оправданной. Этот подход позволяет не возлагать на нового арендатора земельного участка долги бывшего арендатора. Арбитражные суды Северо-Западного округа правомерно отказывают во взыскании неустойки в связи с несвоевременным внесением арендной платы новым собственником объекта недвижимости исходя из того, что до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости у последнего отсутствует предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды обязанность по оплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает замены лица в обязательстве по договору аренды (дела № А56-16958/2005; А56-7798/2005).

Согласно иной позиции при переходе права собственности на здание, находящееся на арендуемом земельном участке, происходит замена стороны в договоре аренды земельного участка. При этом, регистрация замены стороны в договоре может быть осуществлена на основании заявления лица, являющегося в момент обращения в регистрационный орган стороной по договору аренды, поскольку она носит не правоустановительный, а правоудостоверяющий характер, основанием для внесения записи об изменениях, связанных со вступлением нового собственника объекта недвижимости в договор аренды, является регистрационная запись о праве собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости нового собственника. При таком подходе к новому собственнику объекта недвижимости переходят и долги по арендной плате продавца объекта недвижимости. Подобная позиция, которой придерживаются арбитражные суды Московского округа, допускает возможность взимания неустойки в случае нарушения новым собственником объекта недвижимости сроков внесения арендной платы (дела № КГ-А40/4885-03, КГ-А40/13150-05, КГ-А40/1308-05).

Данная позиция требует внесения определённых изменений в действующий ФЗ «О государственной регистрации …».

Существует также точка зрения, согласно которой право аренды земельного участка возникает у покупателя здания в силу прямого указания закона (ст. 552 ГК РФ). При этом у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора, но ему не может быть отказано во внесении изменений в подраздел III-1 ЕГРП, в который вносятся записи об аренде (в частности, сведения об арендаторе).

Точка зрения, согласно которой к покупателю здания право аренды переходит в силу закона, безусловно, интересна, хотя и дискуссионна. Далеко не все согласны с тем, что в ст. 552 ГК РФ содержится такое указание. Но этот подход весьма «удобен», т.к., во-первых, покупатель здания в таком случае не обязан регистрировать переход права аренды, а, во-вторых, к нему не переходят долги продавца здания, как при замене стороны в договоре. Но если согласиться, что к покупателю здания переходит в силу закона право аренды, то придётся согласиться и с тем, что к покупателю здания переходит в силу закона и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если у продавца здания земельный участок находится на этом праве. Некоторые регионы идут по этому пути, о чём будет сказано ниже, но такой подход крайне не выгоден государству с политико-экономической точки зрения, т.к. и законодательные, и исполнительные органы государства преследуют цель полностью отказаться от ограниченных вещных прав на землю и свести земельный строй России к двум титулам: аренде и собственности. Данная тенденция весьма наглядно прослеживается, например, в Московском и Северо-Западном регионах.

Подобная противоречивость судебной практики свидетельствует о том, что действующее законодательство в этой области явно устарело и нуждается в приведении его в соответствие с экономическими реалиями. Пока же следует больше уделять внимание серьёзному доктринальному толкованию норм права, чем, в частности, занимаются научно-консультативные советы, действующие при арбитражных судах.